Penyewa komersial Anda gagal membayar sewa. Anda telah mendengar bahwa banyak hal tidak berjalan baik bagi mereka, tetapi sekarang sudah jelas. Sebagai manajer properti, tugas dan kewajiban Anda adalah menyelesaikan masalah secepat mungkin. Ketika penyewa gagal membayar pada
tanggal jatuh tempo mereka telah secara efektif melanggar sewa dan Anda berhak untuk mengusir penyewa dari properti. Gugatan penggusuran yang biasa disebut tindakan Penentang Melanggar
Hukum merupakan proses hukum yang cukup mudah. Hal penting yang perlu diketahui manajer properti adalah bahwa langkah-langkah yang terlibat dalam proses ini sangat penting dan harus
diikuti dengan surat hukum. Seorang pengacara real estat yang mewakili kedua belah pihak dalam aksi adalah hal biasa. Jika manajer properti Anda telah mengikuti hukum, berikan pemberitahuan membeli properti investasi yang tepat,
Langkah Pertama Adalah Mengatasi Masalah Pembayaran Sewa Jika Mungkin
Jika memungkinkan, manajer properti harus melakukan segala upaya untuk mendapatkan penyewa untuk melakukan pembayaran sewa dan membawa masa sewa mereka saat ini. Jika ini melibatkan menunggu beberapa hari ekstra untuk pembayaran, mungkin ini akan menjadi tindakan terbaik
daripada mengajukan gugatan. Kebijakan masing-masing perusahaan Anda dan praktik terbaik akan menentukan tindakan ini, tetapi akan lebih baik bagi semua pihak untuk menyelesaikannya sebelum litigasi.
Pemberitahuan Tiga Hari Drafted
Jika pembayaran tidak datang maka 'pemberitahuan tiga hari untuk membayar atau berhenti' harus disiapkan dan disajikan dengan benar pada penyewa. Pemberitahuan ini harus dalam format hukum tertentu. Pemilik komersial, pemilik atau manajer properti dapat memilih antara berbagai jenis
pemberitahuan 3 hari; 1) menentukan jumlah persisnya jumlah utang yang harus dibayar; atau 2) memperkirakan jumlah uang yang terutang - biasanya ketika penyewa membayar persentase sewa.
Jika sewa mengharuskan penyewa untuk membayar sewa dan jumlah terpisah lainnya untuk triple net atau biaya CAM, manajer properti harus mendapatkan nasihat yang tepat apakah perlu dua
pemberitahuan terpisah dan berbeda harus dilayani. Sebagai contoh, jika manajer properti atau pemilik menerima pembayaran lebih mahal dari sewa karena mereka telah salah perhitungan dan
estimasi sewa yang dibayar lebih tinggi oleh penyewa dan biaya CAM, hal ini dapat menyebabkan kemenangan penyewa dalam tindakan penahanan yang melanggar hukum. Ini juga akan memberikan penyewa hak atas biaya pengacara. Sangat penting untuk menjadi benar dalam langkah ini.
Pemberitahuan Tiga Hari Harus Dilayani dengan Benar dan Legal
Penyewa dianggap telah dilayani ketika mereka secara pribadi dilayani dengan pemberitahuan tiga hari, atau orang yang bertanggung jawab di tempat bisnis dilayani secara pribadi di tempat tersebut.
Dalam hal tidak ada yang tersedia, pemilik atau manajer properti dapat melampirkan pemberitahuan ke pintu masuk depan tempat bisnis sambil secara bersamaan mengirimkan salinan pemberitahuan tiga hari dengan kwitansi pengembalian surat bersertifikat yang diminta. Pemilik atau manajer
properti kemudian harus menyiapkan 'bukti layanan' dalam format yang tepat yang menyatakan di bagian yang bersangkutan bahwa 'pemberitahuan tiga hari' dilayani oleh penyewa, atau menggambarkan metode layanan.
Manajer Properti atau Pemilik memiliki Masa Tunggu Tiga Hari yang Diperlukan untuk Layanan agar Efektif
Setelah melayani pemberitahuan tiga hari dengan benar, masa tunggu tiga hari dimulai pada hari kerja berikutnya. Jika hari ketiga jatuh pada akhir pekan atau hari libur, maka masa tunggu tiga hari diperpanjang hingga hari kerja berikutnya.
Jika penyewa memutuskan untuk membayar semua sewa yang jatuh tempo pada saat ini atau memperbaiki segala pelanggaran yang terjadi atas persyaratan sewa maka proses penggusuran
berhenti. Jika penyewa melakukan pembayaran sebagian, pemilik atau pengelola properti dapat menerima pembayaran sebagian tetapi harus memberi tahu penyewa bahwa mereka tidak melepaskan hak mereka untuk melanjutkan penggusuran.
Dalam hal penyewa telah melanggar sewa dengan cara beberapa tindakan atau tindakan kriminal maka proses penggusuran berlanjut.
Pada akhir masa tunggu tiga hari, pemilik atau manajer properti dapat mengajukan dan menyampaikan keluhan dan panggilan.
Panggilan dan Pengaduan Disiapkan dan Dilayani
Dalam hal penyewa gagal untuk menyembuhkan pelanggaran sewa yang belum diselesaikan, atau gagal untuk menyembuhkan setiap pelanggaran lain yang telah diberitahukan properti kepada
mereka, maka pemilik atau pengelola properti dapat melanjutkan dengan mengajukan dan melayani pemanggilan serta pengaduan kepada penyewa. Pihak ketiga yang tidak terlibat dengan tindakan tersebut, biasanya server proses terdaftar dapat disewa dengan biaya untuk melayani makalah di
penyewa. Pemanggilan, pengaduan dan bukti layanan kemudian harus diajukan ke kantor panitera pengadilan bersama dengan salinan sewa, dan kemudian properti disajikan pemberitahuan tiga hari dan bukti layanan.
Kesalahan Teknis Dapat Menyebabkan Keterlambatan
Jika pemilik atau manajer properti telah melakukan proses ini sendiri, ada kemungkinan mereka telah membuat kesalahan teknis dalam memproses, menyiapkan, melayani, dan mengajukan dokumen-dokumen ini. Ada beberapa bidang teknis undang-undang yang harus diikuti atau akan
mengakibatkan keterlambatan substansial jika tidak. Penyewa yang menyewa pengacara kemungkinan akan menemukan kesalahan teknis ini, jika pengadilan tidak menemukan kesalahan
tersebut. Ini kemungkinan akan menghasilkan penundaan yang berarti uang kepada pemilik properti. Tindakan terbaik dalam situasi ini adalah menyewa pengacara penggusuran untuk membantu mencegah keterlambatan dan biaya tambahan bagi pemilik.
Proses Pengadilan Memerlukan Semua Pihak Muncul di Depan Hakim
Jika penyewa tidak memperebutkan penggusuran
Penyewa yang dilayani dengan benar memiliki waktu lima hari untuk menentang penggusuran. Jika layanan pengganti digunakan maka penyewa akan memiliki lima belas hari untuk mengajukan permohonan responsif terhadap tindakan tersebut. Jika penyewa gagal untuk menentang
penggusuran, pemilik atau manajer properti akan meminta penilaian default atas kepemilikan tempat tersebut. Ini kemungkinan besar akan dikabulkan dan kasing akan dirujuk ke kantor Sheriff untuk penyewa penyewa (lihat di bawah).
Jika penyewa menentang penggusuran
Dalam hal penyewa menyewa pengacara dan menentang penggusuran maka hal-hal akan memakan waktu lebih lama. Penyewa akan diberikan lebih banyak waktu untuk mempersiapkan dan akan ada periode sekitar tiga puluh hari di mana persidangan akan ditetapkan. Jika tuan tanah menang maka
penyewa harus membayar sewa dan kerugian lain yang paling mungkin termasuk biaya pengacara. Jika penyewa menang, pemilik mungkin harus membayar biaya pengacara. Dalam situasi ini seorang manajer properti benar-benar perlu diwakili oleh penasihat hukum.
Pemilik atau Manajer Properti memiliki Hak untuk Mengunci Penyewa
Dengan asumsi kemenangan tuan tanah sheriff akan memposting 'Pemberitahuan Lima Hari untuk Mengosongkan' tempat di pintu penyewa atau masuk ke bisnis. Pada hari keenam sheriff bertemu
dengan pemilik atau manajer properti di properti. Pemilik atau manajer properti kemudian menerima tanda terima kepemilikan properti. Jika penyewa masih ada di sana ketika sheriff tiba, sheriff secara
fisik akan menghapus penyewa. Pemilik atau pengelola properti sekarang akan meminta tukang kunci datang dan mengganti kunci untuk mencegah penyewa keluar.
Pemberitahuan untuk Klaim Properti
Jika penyewa meninggalkan properti pribadi, ada undang-undang negara bagian yang menangani masalah khusus ini. Pemilik atau pengelola properti harus memberikan kepada penyewa lima belas hari setelah periode penguncian untuk mengklaim kepemilikan apa pun dari properti, atau jika
penyewa pergi sebelum penguncian, delapan belas (18) hari setelah pengiriman "pemberitahuan kepercayaan pengabaian" kepada alamat penyewa yang terakhir diketahui. Pemberitahuan harus
menggambarkan properti dengan kekhususan sehingga penyewa dapat mengidentifikasinya, dan pemberitahuan tersebut juga harus menjelaskan biaya penyimpanan. Praktik yang bijaksana bagi
pemilik atau pengelola properti adalah memotret dan mencatat semua barang milik penyewa sehingga tidak ada perselisihan di kemudian hari.
Adalah tidak sah bagi pemilik atau manajer properti untuk memegang properti pribadi penyewa sebagai jaminan untuk pembayaran uang yang diberikan oleh putusan pengadilan.
Properti yang Tidak Diklaim Disingkirkan atau Dijual
Ketika masa tunggu lima belas hari berakhir pada pemilik atau manajer properti dapat membuang properti pribadi penyewa jika nilainya kurang dari $ 750 atau $ 1,00 per kaki persegi, mana yang
lebih besar. Jika properti lebih bernilai, pemilik atau manajer properti harus melelang melalui mengambil untung dari property penjualan publik yang diadakan setelah pemberitahuan yang dipublikasikan dengan benar, dan hasilnya dialihkan ke county, dikurangi biaya.
Kesimpulan
Meskipun artikel ini telah menyentuh secara singkat proses ini, orang harus melihat bahwa ini bukan proses yang sederhana, tetapi merupakan proses yang harus ditanggapi dengan serius dan profesional. Itu selalu merupakan praktik terbaik untuk meminta pengacara penggusuran membantu pemilik dan / atau manajer properti melalui proses ini.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar